Die Nachträge

An dieser Stelle will ich zunächst nur auf das Nachtragsangebot für die sog. grundstücksspezifischen Arbeiten eingehen. Als uns dieses präsentiert wurde, wurden meine Erwartungen übertroffen, meine Entscheidung Sachverstand hinzuzuziehen, bestätigt. Der Nachtrag mit einem Gesamtvolumen von 12.233 € exklusive weiterer variabler  Kosten beinhaltete folgenden Positionen:

• Aufstellen und Anschluss des Baustromkastens 868,- €, Baustrom 572,- €. Darin enthalten war noch nicht einmal diese 3m hohen Holzmasten um die Straßenbreite mit dem Kabel zu überbrücken.

• Anstehenden Oberboden (Mehrdicke 30 cm, ca. 90 cbm) abtragen und lagern: 470,- Euro

• Sandplatte aus Recycling-Sand als tragenden Unterbau der Stahlbetongründungsplatte im Auflastverfahren liefern, einbauen, verdichten: 6.783,- Euro

• Überschüssiger Mutterboden laden und abfahren: 23,32 Euro je cbm. Inzwischen weiß ich, dass man für Mutterboden, ähnlich wie bei Altmetall, sogar Geld verlangen kann.

• Mehrkosten für die Herstellung einer um 4cm verstärkten Sohlplatte gem. Statik: 3.540,- Euro

Diese sog. grundstücksspezifischen Arbeiten sind aufgrund der Beschaffenheit des Bodens lt. Bodengutachten notwendig. Der Mutterboden ist lt. Gutachten 60 cm tief. Dieser Bereich wird entsprechend der Hausgrundfläche (115 qm) abgetragen und anschließend lagenweise Recyclingsand mit 0/8er Körnung eingebaut und verdichtet. Um eine geeignete Gerüststellfläche herzustellen sollte dieser Bereich des auszutauschenden Bodens um einen 3 m breiten Ring, der dann außerhalb der Hausgrundfläche liegt, erweitert werden. Dann würde ein 30cm x 60cm großer Aushub für die Frostschürzen erfolgen. Diese Frostschürze habe zwar keine tragende Funktion, die Bodenplatte liege dort aber trotzdem auf. Zudem sei die geplante 16cm dicke Bodenplatte nun 20 cm dick auszuführen.

Das bedeutete, dass Hausbau Bethel vorhatte, nur für die Herstellung einer Gerüststellfläche 106,52 cbm Boden auszutauschen (16m x 17,5m x 0,6m)-(9,4 m x 10,9) = 168 cbm - 61,48 cbm = 106,52 cbm. Das Volumen für die eigentliche Hausfläche war da noch nicht mal eingerechnet.

Ausreichend waren nach meiner Rechnung aber nur 69 cbm:

• Hausgrundfläche: 10 m x 11,5 m x 0,6m = 69 cbm

• abzgl. Volumen für Frostschürzenbeton: (10 m +11,5 m)*2*0,3 m*0,6 m = 7,74 cbm

• zzgl. Volumen im Bereich des 45er Lastabtragungswinkel rund um die Frostschürze: (10 m +11,5 m)*2*0,6 m*0,6 m /2 = 7,74 cbm

Nach dieser Berechnung würden also mehr als 50 cbm Boden mehr ausgetauscht werden als notwendig. Man bedenke, dass ein Kubikmeter ausgehobener Mutterboden und auch unverdichteter RC-Sand einen Auflockerungsfaktor von 25% hat. Es müssten demnach 75 cbm aufgelockerter Mutterboden zusätzlich abgefahren und 75 cbm lockerer RC-Sand eingebaut und wieder verdichtet werden als notwendig.

Hinzu kamen die nicht nachvollziehbaren Material- und Lieferkosten. Ich fragte bei dem Unternehmen an, von dem der Bauträger den RC-Sand üblicherweise bestellt. Es handelt sich um die Firma Abbruch Hagedorn aus Gütersloh. Dort kostet die Tonne RC-Sand für den privaten Bauherrn 4,50 € inkl. Lieferung bis zu unserem Grundstück. Nach dem Nachtragsangebot des Bauträgers würden 175,52 cbm benötigt, 106,52 cbm für die Herstellung des Gerüststellfläche, und 69 cbm für die Hausgrundfläche. Bei einem Auflockerungsfaktor von 25 % wären das rund 220 cbm gewesen. 1 Tonne entspricht 1,65 cbm. 220 cbm RC-Sand hätten mich dort als Privatkunden ziemlich genau 600 € gekostet. 

Auch die Mehrkosten für die 4 cm dickere Bodenplatte erscheinen mir nicht nachvollziehbar. 4 cm Mehrdicke auf 115 qm entsprechen 4,6 cbm mehr Beton. Mehraufwand für Schalung, Lieferung etc. entstehen aus meiner Sicht nicht in diesem Umfang. Unsere Sachverständige hat als angemessenen Preis für diese Menge in der Güte C25 ca. 650,- € ermittelt.

Für mich war seit dem 07. Juli 2006, dem Tag an dem ich dieses einprägsame Gespräch mit dem Verkaufsleiter Burkhard W. hatte, klar, dass Hausbau Bethel keinen weiteren Cent zusätzlichen Umsatzes mit uns generieren wird. 

Trotzdem sprachen wir den Tiefbauleiter auf diese Mondpreise an. Dieser ließ sich wie erwartet auf keine Diskussion ein, "Die Preise sind nicht verhandelbar". Um diese Arbeiten in Eigenleistung erbringen zu lassen, sollte wir eine Verzichtserklärung unterschreiben, die ich kurze Zeit später per Email erhielt. Überschrieben war diese Erklärung zwar mit dem Begriff "Vereinbarung", der Dateiname selbst sagte jedoch etwas über seinen tatsächlichen Inhalt aus. Er hieß "Verzichtserkläung". Wir mussten also innerhalb von 10 Arbeitstagen einen Tiefbauer finden, der für uns diese Arbeiten innerhalb des vorgesehen Zeitplans erledigt. 

Ich vereinbarte mit der Sachverständigen Frau E. am Freitag, dem 13.04.07, dass sie Vergleichsangebote für die grundstücksspezifischen Arbeiten einholt um Hausbau Bethel zu bewegen, die Preis nach unten zu korrigieren. Zudem forderte ich die Statikberechnungen an, die man dort üblicherweise erst nach Abnahme erhält. 

Bereits am darauf folgenden Donnerstag, dem 19.04.07 lag Frau E. gegen 20 Uhr ein Festpreisangebot der Firma E. Tief- u. Straßenbau GmbH aus Werther über die grundstücksspezifischen Arbeiten vor. Dieses Angebot brachte eine Kostenersparnis von 42,7% gegenüber dem Angebot des Bauträgers Bethel. In Zahlen ausgedrückt sind das 3.096,76 €. Frau E. versuchte daraufhin bei dem Tiefbauleiter von Hausbau Bethel, Herrn B., eine Preisminderung des Nachtragsangebote zu erreichen. Eigentlich versprach ich mir da nichts von, wollte das eigentlich auch gar nicht, stimmte ab zu. Als sie mich kurz danach anrief war sie immer noch auf 180. Ich habe mir von diesem Telefonat nur die Stichworte "herablassend", "friss oder stirb", "auf Sachebene keine Diskussion möglich" und "stellte indirekt ihre Kompetenz in Frage" aufgeschrieben. So entschied ich, die grundstücksspezifischen Arbeiten nicht von Hausbau Bethel sondern vom Tiefbauer E. aus Werther ausführen zu lassen. Zudem erreichte Frau E. Auf evtl. Gewährleistungsprobleme angesprochen, erklärte sie, dass der Bauträger, der die Bodenplatte gießt, sich vergewissern muss, ob die Gründung ausreichend trägfähig ist, so dass der schwarze Peter also im Zweifelsfall bei Hausbau Bethel lag.

Finanziell gesehen hatte sich der Einsatz von Frau E. also bereits vor Baubeginn, vor der eigentlichen baubegleitenden Qualitätsüberwachung, bezahlt gemacht. Hinzu kam der psychologische Effekt: Hausbau Bethel wusste nun, dass nicht mehr alles ging und man während der Bauausführung unter fachlicher Beobachtung stand.

Die Wahl des Rechtsanwaltes fiel einigermaßen leicht: mein Bruder betreibt eine Kanzlei in Paderborn. Seine erste Aufgabe sollte sein, Hausbau Bethel davon zu überzeugen, dass die Berechnung der dickeren Bodenplatte keine Anspruchsgrundlage habe. Abgesehen von den aus meiner Sicht fabulösen Mehrkosten stand im Werkvertrag, dass eine "Bodenplatte gemäß Statik" hergestellt wird, so dass diese im Festpreis sowieso enthalten sein sollte. Schließlich wirbt die Viebrockhaus AG mit dem Begriff "Festpreisgarantie".

Apropos Festpreisgarantie: Bei Hausbau Bethel gibt es Kosten, die spätestens dann feststehen, wenn die Entscheidung für einen bestimmten Haustyp getroffen wurde, also spätestens bei Unterzeichnung des Werkvertrages. Stellt sich die Frage, warum diese unweigerlich entstehenden Zusatzkosten dann nicht auch schon im Werkvertrag enthalten sind. Ich meine nicht die Kosten, die durch eine spätere Baugrunduntersuchung entstehen sondern nenne in diesem Zusammenhang beispielhaft die Zusatzkosten für den Baustromkasten (1.440,- €) oder den Bauzaun (530,- €), der unabhängig davon angeboten wird ob nun mit oder ohne Baugrube gebaut wird. Auch die Massen und die Kosten je cbm für die Entsorgung des Bodenaushubs stehen bei Häusern mit Kellern fest. Zwar kalkuliert der Verkäufer als eine Art Hinweis diese Kosten auf einem Beiblatt zum Werkvertrag in einer Summe, diese war jedoch viel zu niedrig geschätzt. Die tatsächlichen Kosten bekamen wir dann kurz vor Baubeginn mitgeteilt, so dass es für den bauunerfahrenen Laien sehr, sehr schwer ist, diese noch rechtzeitig vor Baubeginn fremdvergeben zu können. Daneben fällt es dann schwer zu beurteilen, ob diese nachträglich angebotenen Leistungen überhaupt aus technischer, oder fachlicher oder gesetzlicher Sicht  notwendig sind. Und wenn diese Angebote dann auch nicht verhandelbar sind, bekommt der Begriff "Festpreisgarantie" eine weitere Dimension: Garantiert nicht verhandelbare Festpreise.

Die Kosten für den Baustromkasten minderten wir auf pragmatische Weise. Frau E. stellte den Kontakt zur Firma ITS-Stückemann her. Für lächerliche 77,35 € Miete pro Monat bekamen wir dort einen Baustromkasten. Der Chef in Hemd und Krawatte packte selbst mit an, als wir den Kasten in den Hänger packten. Aufstellen und überprüfen wird ihn für ca. 50 Euro ein Elektromeister aus dem Ort.